Bei deiner Finanzierung gibt es ein wesentliches Risiko, das Zinsänderungsrisiko. Das bedeutet, das nach Ablauf deiner Zinsbindung dein Darlehen mit einem neuen Zins weiter geführt wird (Prolongation). Dieser Zins ist eine unbekannte Größe! Aktuell haben wir historisch sehr günstige Konditionen, je nach Beleihungsauslauf unter 1,00 % p.a. oder um die 2,00 % p.a., wenn du 100 % finanzierst (also den kompletten Kaufpreis ohne Erwerbsnebenkosten).
Ich selbst hatte mit damals günstigen 4,85 % p.a. finanziert. Zu Beginn meiner Tätigkeit, Anfang der 90er Jahre, waren Zinssätze von 8,50 % bis 10,5 % p.a. üblich, heute kaum vorstellbar. Wenn du jetzt eine Finanzierung anstrebst, musst du entscheiden, ob du eine kurze oder eine lange Sollzins-bindung wählst. Kurze Zinsbindung bedeutet etwas bessere Konditionen als lange Zinsbindung. Das kannst du schnell herausfinden mit einer kleinen Rechnung.
1. Beispiel: Konditionen - 10.10.2019: 10 und 15 Jahre Zinsbindung, gleiche Rate von 455,- EUR/Mon.
| Kurze Zinsbindung | |
| Darlehen | 150.000,- EUR |
| Zinsbindung | 10 Jahre |
| Sollzins p.a. | 1,30 % |
| Tilgung p.a. | 2,34 % |
| monatl. Rate | 455,00 EUR |
| Restschuld am Ende der Zinsbindung | 112.537,97 EUR |
| Zinsanpassung p.a. | 2,60 % |
| Tilgungsveränderung p.a. | 2,25 % |
| monatl. Rate weiterhin | 455,00 EUR |
| Restschuld nach 15 Jahren | 99.021,07 EUR |
| Lange Zinsbindung | |
| Darlehen | 150.000,- EUR |
| Zinsbindung | 15 Jahre |
| Sollzins p.a. | 1,64 % |
| Tilgung p.a. | 2,00 % |
| monatl. Rate | 455,00 EUR |
| Restschuld am Ende der Zinsbindung | |
| Zinsanpassung p.a. | |
| Tilgungsverändg. p.a. | |
| monatl. Rate weiterhin | |
| Restschuld nach 15 Jahren | 99.021,07 EUR |
2. Beispiel: konditionen - fiktiv: 10 und 15 Jahre Zinsbindung, gleiche Rate von 490,00 EUR/Mon.
| Kurze Zinsbindung | |
| Darlehen | 150.000,- EUR |
| Zinsbindung | 10 Jahre |
| Sollzins p.a. | 4,00 % |
| Tilgung p.a. | 3,00 % |
| monatl. Rate | 875,00 EUR |
| Restschuld am Ende der Zinsbindung | 94.781,32 EUR |
| Zinsanpassung p.a. | 9,14 % |
| Tilgungsveränderung p.a. | 1,94 % |
| monatl. Rate weiterhin | 875,00 EUR |
| Restschuld nach 15 Jahren | 83.177,76 EUR |
| Lange Zinsbindung | |
| Darlehen | 150.000,- EUR |
| Zinsbindung | 15 Jahre |
| Sollzins p.a. | 5,00 % |
| Tilgung p.a. | 2,00 % |
| monatl. Rate | 875,00 EUR |
| Restschuld am Ende der Zinsbindung | |
| Zinsanpassung p.a. | |
| Tilgungsverändg. p.a. | |
| monatl. Rate weiterhin | |
| Restschuld nach 15 Jahren | 83.177,76 EUR |
Resümee: Wenn du der Meinung bist, dass der Zinssatz der kurzen Zinsbindung nach der kurzen Zinsbindungsfrist über dem Zinssatz der Zinsanpassung liegt (Bsp. 1 = 2,60 %, Bsp. 2 = 2,96 %), dann ist die längere Zinsbindungszeit die bessere Wahl.
Du kannst das Zinsänderungsrisiko auch komplett ausschließen, dazu gibt es zwei Möglichkeiten:
- du nimmst ein Volltilgerdarlehen, also z.B. 30 Jahre Zinsbindung und eine Gesamtlaufzeit von 30 Jahren.
- Oder zu nimmst ein endfälliges Darlehen mit z.B. 15 Jahren Zinsbindung und löst das Darlehen nach 15 Jahren mit einem zugeteilten Bausparvertrag ab, wobei das Bauspardarlehen dann noch ca. in 15 Jahren getilgt werden muss, da hast du auch eine Gesamtlaufzeit von 30 Jahren.
Welche Variante davon die günstigere ist, zeige ich in einem anderen Beitrag.
Die Berechnungen erfolgen mit dem HP 10bII+ (für Finanzdienstleister empfohlen)
